【财会五分钟40期】宋雪：房地产行业城镇土地使用税的政策、检查要点、稽查案例探讨

本期讲师介绍

宋雪

管理学硕士，注册税务师

吉林省税收业务领军人才、吉林省稽查人才库、吉林省稽查能手、承担国家级、省市级课题若干篇。

2年高校会计教师经历，8年税务局稽查工作经验，国家总局名师名课候选人，代表吉林省分别报送国家领军人才师资教学人才库人才和科研理论人才库人才，多次在吉林省局、市局、各分局及企业内训授课。

擅长地方各税政策解答，税务稽查实务案例分析讲解，税务稽查风险防范，中国税制改革及发展方向，小企业会计准则，税务师资格证等培训项目。

房地产行业城镇土地使用税系列共分两期，今天我们共同学习房地产行业城镇土地使用税的现行主要政策和城镇土地使用税的主要检查要点，第二期与大家对房地产行业城镇土地使用税几个实务案例，共同探讨。

一、现行主要政策

（一）主要基本规定

1.《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》于1988年9月27日中华人民共和国国务院令第17号发布，经过第三次修订，规定了在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人，应当以实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算缴纳城镇土地使用税。

2.国家税务局关于检发《关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》的通知（国税地字〔1988〕第15号）对土地使用税的纳税人、征税范围、土地使用权共用、实际占用面积等若干具体问题的进行了解释和暂行规定。

3.《国家税务总局关于对已缴纳土地使用金的土地使用者应征收城镇土地使用税的批复》（国税函发〔1998〕669号）进一步明确了只要在城镇土地使用税的开征范围内，不论以何种方式取得土地使用权，都应依照规定缴纳城镇土地使用税。

4.《财政部 国家税务总局关于房产税 城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）、《国家税务总局关于通过招拍挂方式取得土地缴纳城镇土地使用税问题的公告》（国家税务总局公告2014年第74号），明确了房地产开发企业城镇土地使用税纳税义务发生时间的规定：即有合同约定从合同约定，无合同约定从签订合同次月起纳税。

5.《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2008〕152号）明确了城镇土地使用税纳税义务截止时间的问题，即应纳城镇土地使用税的计算应截止到土地的实物或权利状态发生变化的当月末。

6.《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2009〕128号）明确了在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地需要征收城镇土地使用税的规定。

7.国家税务总局关于印发《城镇土地使用税管理指引》的通知（税总发〔2016〕18号），明确了城镇土地使用税纳税申报、减免税管理、第三方涉税信息管理、税源管理和税收风险管理等事项。

8.《吉林省人民政府关于长春市等10个市县城镇土地使用税土地等级及年税额标准的批复》(吉政函[2007]140号)

（二）主要减免税政策

1.《国家税务总局关于进一步加强城镇土地使用税和土地增值税征收管理工作的通知》（国税发〔2004〕100号）对减免权限进行严控和全面清理，明确了除经批准开发建设经济适用房的用地外，对各类房地产开发用地一律不得减免城镇土地使用税。

2.《财政部 国家税务总局 关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）明确了项目中配套建造廉租房、经济适用住房，符合条件下可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税。

3.《财政部 国家税务总局关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》（财税〔2010〕88号），明确了项目中配套建设公租房，符合条件下，可按公租房建筑面积占总建筑面积的比例免征建造、管理公租房涉及的城镇土地使用税。

4.《财政部 国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》（财税〔2013〕101号）明确了项目中配套建造安置住房的，符合条件下可按改造安置住房建筑面积占总建筑面积的比例免征城镇土地使用税。

5.《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税[2010]121号)明确了安置残疾人就业单位的可减征或免征城镇土地使用税的规定。

二、检查要点

（一）应税土地面积审查要点

将“土地使用税纳税申报表”中填报的应税土地面积与实际测定的土地面积、土地使用证书确认的土地面积、“固定资产”或“无形资产”明细账中记载的土地面积相核对。

（二）计税依据和税率的检查

城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依据规定税率计算征收。

应纳税额=实际占用的土地面积×适用税额

1.检查纳税人计算应纳税额使用的土地面积是否正确。检查固定资产、无形资产明细账，调阅原征地凭证、土地管理机关的批文、土地使用证红线图等

2.检查纳税人使用税额等级是    否正确。核实地段等级划分是否正确，将土地证宗地图与本市土地使用税等级划分地图核对，核对有无串用低税额计算应纳税额的现象。

（三）检查纳税人纳税期限是否正确

1.审核土地出让合同、取得相关协议，审核城镇土地使用权纳税义务发生时间是否正确，

2.审核是否有取得土地而未纳税的现象； 

（四）减免税的检查

1.对照政策正确界定征免界限，检查纳税人是否超出免税范围少缴税款

2.对免税优惠文件进行审核，是否能够提供减免税文件。

在具体实务中，房地产企业城镇土地使用税还有很多争议的案例下期我们共同探讨。

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